Die Nebenkostenabrechnung – was zählt wirklich rein?

Die Nebenkostenabrechnung ist dem Mieter immer ein Dorn im Auge. Oftmals ist hier völlig unklar, welche Positionen hier auftauchen müssen und dürfen. Was zählt wirklich in die Nebenkostenabrechnung?

Das Mietverhältnis

Die Grundlage für ein Wohnungsmietverhältnis ist der Mietvertrag. Ihm voraus geht in der Regel ein Inserat in der Tageszeitung oder auch im Internet. Hier werden unter der Rubrik Vermietungen erste Angaben gemacht, mit welchen Kosten der zukünftige Mieter rechnen muss. Und schon an dieser Stelle besteht nahezu immer ein Klärungsbedarf. Denn viele Vermieter drücken sich unklar aus, vielfach mangels Wissens.


Am häufigsten werden Begriffe wie Kaltmiete, Warmmiete, Miete inklusive Nebenkosten, inklusive Betriebskosten oder gar, wie bei einer Pauschalreise, All-Inklusive verwendet. Und spätestens bei der Unterzeichnung des Mietvertrages sollte zweifelsfrei geklärt sein, wie viel für welche Kostenarten zu zahlen ist. Sei es als Festbetrag, oder aber als Vorauszahlung.

Zu unterscheiden sind die drei Begriffe Kaltmiete, Betriebskosten und Nebenkosten. Ideal ist es, wenn der Mieter selber mit dem Energieversorger für Strom und Heizung den Vertrag abschließen kann. Zum einen ist er dann frei in der Wahl des Versorgers, und zum anderen tauchen diese Kostenarten im Mietvertrag gar nicht auf.

Die Nebenkostenabrechnung

Kaltmiete ist die ‚eigentliche‘ Miete, die je Quadratmeter Wohnungs- beziehungsweise Nutzfläche zu zahlen ist. Betriebs- und Nebenkosten werden häufig unter einer Rubrik subsummiert, da sie eher aus Sicht des Vermieters begrifflich getrennt werden. Es sind diejenigen Kosten, die vom Vermieter für den Vermieter verauslagt werden, da der Vermieter als Wohnungs- oder Hauseigentümer der Zahlungspflichtige ist.

Das sind beispielsweise Nebenkosten wie:

  • Wasserversorgung mit Trinkwasser und Abwasser, zusammengefasst Entwässerung genannt
  • Müllabfuhr
  • Straßenreinigung
  • Schornsteinreinigung
  • Grundsteuer B

Diese Kostenarten sollten alle einzeln im Mietvertrag aufgeführt sein. Je nachdem, in welcher Hausgemeinschaft sich die Mietwohnung befindet, können noch weitere Nebenkosten hinzukommen. Zu ihnen zählen zum Beispiel:

  • bestimmte Versicherungen für Haus oder Wohnung
  • Hausreinigung
  • Aufzugskosten
  • Aufwendungen für Einrichtungen in einem Gemeinschaftswaschraum
  • Kosten einer Gemeinschaftsbeleuchtung wie in Hausflur oder Keller, in einer Gemeinschaftsgarage oder Wohnanlage

Die Betriebs- und Nebenkosten werden für jede einzelne Kostenart pauschal als Vorauszahlung erhoben und sind spätestens innerhalb eines Jahres mit dem Mieter abzurechnen. Nachzahlungen werden in der Regel mit der nächstfälligen Mietzahlung erhoben, Überzahlungen entsprechend erstattet oder verrechnet.

Keine abrechnungsfähigen Nebenkosten

Keine abrechnungsfähigen Nebenkosten sind Aufwendungen des Vermieters für folgende Aspekte:

  • seine eigene Hausverwaltung
  • Sachkosten zu Kontoführung und Kommunikation

Bei Reparaturkosten sollte der Mietvertrag näher geprüft werden. Grundsätzlich sind geringfügige Reparaturkosten keine Nebenkosten. Oft ist im Mietvertrag ein Jahresbetrag festgelegt, bis zu dem der Mieter Bagatellschäden selber bezahlt.

Zu zahlen sind nur diejenigen Nebenkosten, die im Einzelnen im Mietvertrag stehen. Sollte sich daran etwas ändern, muss der Vertrag ergänzt werden.

Fazit: Bei der Nebenkostenabrechnung ist genau zu prüfen, welche Positionen der Vermieter aufführt. Der Verteilerschlüssel oder auch Umlageschlüssel muss genau ersichtlich sein.


Disclaimer: Hier findet keine Rechtsberatung statt. Für die Richtigkeit der Angaben kann keine Haftung übernommen werden.